La valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation ou de la succession, selon un barème fixé par l’article 669 du CGI, inchangé depuis 2004. Il va de 90 % pour un usufruitier de moins de 21 ans à 10 % au-delà de 91 ans. Pour un usufruit à durée fixe, la règle est différente : 23 % de la valeur du bien par tranche de dix ans, sans lien avec l’âge. Pour un dirigeant qui prépare la transmission de son entreprise, ce barème s’applique aussi aux titres de société, avec un intérêt particulier : conserver l’usufruit, c’est souvent conserver le pouvoir de décision.
Vous envisagez de transmettre un bien, des parts de SCI ou les titres de votre holding, tout en gardant la main dessus quelques années encore ? Le démembrement de propriété permet de séparer la jouissance du bien (l’usufruit) de sa propriété juridique (la nue-propriété), et c’est précisément ce barème qui détermine la part de chacun dans l’assiette taxable. Ce guide détaille le tableau officiel, la différence entre usufruit viager et usufruit temporaire, des exemples de calcul chiffrés, et l’application concrète de ce mécanisme à la transmission d’une entreprise.
Le barème fiscal de l’usufruit selon l’âge (article 669 du CGI)
L’article 669 du Code général des impôts est explicite : « Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après ». Ce barème, fixé par la loi de finances rectificative pour 2004, n’a pas été modifié depuis. Il reste identique en 2026.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Comment lire le tableau
L’âge pris en compte est celui de l’usufruitier au jour de la donation ou du décès, pas celui du nu-propriétaire. Plus l’usufruitier est âgé, plus sa durée probable de jouissance du bien est courte, donc plus la valeur fiscale de son usufruit diminue et celle de la nue-propriété augmente d’autant. Un dirigeant de 55 ans qui démembre un bien professionnel voit son usufruit valorisé à 50 % de la valeur totale, contre 30 % seulement s’il attend d’avoir 75 ans. C’est un paramètre à anticiper : plus la donation est faite tôt, plus la part transmise en nue-propriété (donc taxée) est faible.
Usufruit viager ou usufruit temporaire : deux logiques différentes
Le tableau ci-dessus s’applique à l’usufruit viager, celui qui dure jusqu’au décès de l’usufruitier. C’est la situation la plus fréquente en matière de donation ou de succession. Mais il existe un second cas de figure, avec une règle de calcul entièrement différente.
Le barème par tranches de 10 % pour l’usufruit temporaire
L’article 669, II du CGI précise : « L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier ». Concrètement, l’âge de l’usufruitier n’entre plus en ligne de compte : seule la durée fixée au contrat détermine la valeur.
- Usufruit temporaire de 10 ans : valeur 23 % du bien
- Usufruit temporaire de 20 ans : valeur 46 % du bien
- Usufruit temporaire de 30 ans : valeur 69 % du bien
Ce mécanisme est utilisé, par exemple, lorsqu’une société acquiert l’usufruit temporaire d’un bien pour une durée définie, ou lors d’un investissement en SCPI démembrées. Une entreprise qui dispose d’une trésorerie excédentaire peut acheter l’usufruit temporaire de parts de SCPI pour 10 ans, sur une valeur de 150 000 € : elle décaisse alors 34 500 € (23 % de 150 000 €) pour percevoir les revenus attachés à cet usufruit pendant la période, et n’a plus rien à décaisser au terme des 10 ans puisque l’usufruit s’éteint de lui-même. Pour un dirigeant qui transmet ses titres, l’usufruit temporaire fonctionne sur le même principe : fixer dès le départ une échéance précise de fin de transmission, indépendamment de son espérance de vie, ce que ne permet pas l’usufruit viager.
Barème fiscal vs valeur économique : ne pas confondre
Le barème de l’article 669 est un barème forfaitaire, obligatoire pour calculer les droits de donation, de succession et de mutation à titre onéreux. Il ne reflète pas la valeur réelle de l’usufruit, qui dépend en pratique du rendement du bien, de sa durée de détention probable et de taux d’actualisation propres à chaque situation. Un bien qui génère un rendement locatif élevé peut avoir un usufruit économiquement plus intéressant que ne le laisse penser le pourcentage fiscal, et inversement pour un bien peu rentable. La différence compte surtout en amont d’une opération : avant de fixer le prix d’une cession de nue-propriété ou d’usufruit entre parties non familiales, mieux vaut faire valoriser le bien sur des bases économiques, faute de quoi l’administration peut requalifier l’opération en donation déguisée si le prix s’écarte trop de la réalité économique.
Exemples de calcul chiffrés
Donation de la nue-propriété d’un bien immobilier
Un couple de 62 ans souhaite donner à leurs deux enfants la nue-propriété d’un bien immobilier estimé à 500 000 €, tout en conservant l’usufruit. À 62 ans, la tranche applicable est celle des 61 à 70 ans révolus : l’usufruit vaut 40 %, la nue-propriété 60 %. La base taxable pour les droits de donation n’est donc pas 500 000 €, mais 300 000 € (60 % de 500 000 €), répartis entre les deux enfants selon leur part respective, avant application de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires, grâce à l’article 1133 du CGI détaillé plus loin.
Démembrement de parts de SCI professionnelle
Un professionnel libéral de 48 ans détient des parts de SCI valorisées 200 000 €, qui portent les murs de son cabinet. Il envisage de transmettre la nue-propriété à son enfant tout en gardant l’usufruit pour continuer à percevoir les loyers versés par sa propre activité. À 48 ans, la tranche des 41 à 50 ans révolus s’applique : usufruit 60 %, nue-propriété 40 %. La base taxable de la donation est de 80 000 € (40 % de 200 000 €), largement absorbée par l’abattement parent-enfant. Le professionnel conserve le droit aux distributions correspondant à son usufruit jusqu’à l’extinction de celui-ci, en principe à son décès puisqu’il s’agit ici d’un usufruit viager, indépendamment de la poursuite ou non de son activité professionnelle.
Le dirigeant qui transmet son entreprise en gardant l’usufruit
C’est l’application la moins connue de ce barème, et pourtant la plus stratégique pour un chef d’entreprise : le démembrement ne concerne pas que l’immobilier. Il s’applique aussi aux titres de société, actions comme parts sociales, y compris ceux d’une holding, avec une base de calcul différente : la valeur des titres plutôt que celle d’un bien immobilier, à examiner avec les statuts et les droits attachés aux titres démembrés.
Démembrement de titres de holding : conserver le contrôle, transmettre la valeur
Un dirigeant qui détient une holding peut donner la nue-propriété de ses titres à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Concrètement, cela lui permet de continuer à percevoir les dividendes distribués par la holding (l’usufruitier a droit aux fruits du bien, donc aux revenus qu’il génère), et, si les statuts le prévoient, de conserver le droit de vote aux assemblées générales sur les décisions ordinaires. La nue-propriété est transmise à une valeur réduite selon le même barème que pour un bien immobilier : à 55 ans, un dirigeant qui démembre 1 000 000 € de titres de holding transmet une nue-propriété taxable de 500 000 € (tranche 51 à 60 ans révolus), pas 1 000 000 €.
C’est un outil que nous mobilisons régulièrement pour les dirigeants qui structurent la transmission de leur entreprise via une holding : le démembrement permet de commencer la transmission tôt, à une valeur fiscale réduite, sans se dessaisir immédiatement du pouvoir de décision ni des revenus. Le point de vigilance est la rédaction des statuts et de la convention de démembrement : sans clause explicite, le partage des pouvoirs entre usufruitier et nu-propriétaire lors des votes en assemblée reste une source fréquente de litige entre héritiers.
Par défaut, l’article 1844 du Code civil attribue le droit de vote au nu-propriétaire, sauf pour les décisions relatives à l’affectation des bénéfices, qui relèvent de l’usufruitier. L’usufruitier et le nu-propriétaire doivent en toute hypothèse pouvoir l’un et l’autre participer aux décisions collectives : c’est un droit que les statuts ne peuvent pas supprimer, la Cour de cassation l’a rappelé à plusieurs reprises. Pour les décisions autres que l’affectation des bénéfices, la loi permet en revanche aux parties de convenir que le vote sera exercé par l’usufruitier : c’est cette possibilité que les statuts de la holding doivent organiser si le dirigeant souhaite garder la main sur la stratégie du groupe pendant la période de démembrement. Sans cette clause rédigée avant la donation, la répartition légale s’applique par défaut, ce qui limite le dirigeant devenu usufruitier au seul vote sur l’affectation des bénéfices, sous réserve dans tous les cas de son droit de participer aux décisions.
L’articulation avec le Pacte Dutreil et l’abattement de 75 %
Sous réserve que les conditions d’éligibilité soient remplies (holding animatrice notamment, engagements collectif et individuel de conservation, exercice d’une fonction de direction), le démembrement peut se combiner avec le Pacte Dutreil, qui exonère 75 % de la valeur des titres transmis. L’abattement s’applique d’abord sur la valeur des titres, puis le barème de l’article 669 réduit encore l’assiette taxable au titre de la part transmise en nue-propriété, en fonction de l’âge du donateur. Sur des titres de holding valorisés 1 000 000 €, un dirigeant de 55 ans qui cumule les deux dispositifs, sous réserve d’éligibilité, peut ramener la base taxable à une fraction très réduite de la valeur réelle transmise. Comme nous le détaillons dans le guide sur la fiscalité des holdings, ce cumul suppose une vérification au cas par cas de l’éligibilité de la société et du respect de l’ensemble des engagements, à faire avec un notaire ou un avocat fiscaliste avant toute opération.
Fin de l’usufruit : la réunion automatique de la pleine propriété
Au décès de l’usufruitier, ou à l’expiration de la durée fixée pour un usufruit temporaire, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien. C’est là l’un des principaux intérêts fiscaux du démembrement : l’article 1133 du CGI prévoit que cette réunion « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe », à l’exception de la taxe de publicité foncière prévue à l’article 1020 du CGI lorsque la formalité est requise. Le nu-propriétaire ne paie donc aucun droit de succession supplémentaire sur la part d’usufruit qui lui revient : elle a déjà été taxée, à une valeur réduite, au moment de la donation initiale.
Cette exonération ne joue que dans les deux cas prévus par le texte : le décès de l’usufruitier ou l’arrivée du terme fixé au contrat. Une cession anticipée de l’usufruit à un tiers, ou un rachat de l’usufruit par le nu-propriétaire de son vivant, suit un régime fiscal différent et doit être étudiée au cas par cas avant toute opération.
Foire aux questions
Que dit l’article 669 du CGI ?
L’article 669 du Code général des impôts fixe le barème forfaitaire utilisé pour calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété lors d’une donation, d’une succession ou d’une mutation à titre onéreux portant sur un bien démembré. La valeur dépend de l’âge de l’usufruitier, de 90 % avant 21 ans à 10 % au-delà de 91 ans.
Le barème de l’usufruit change-t-il en 2026 ?
Non. Ce barème est resté inchangé depuis la loi de finances rectificative pour 2004. Aucune modification n’a été votée pour 2026.
Usufruit viager ou temporaire : quelle différence pour un dirigeant ?
L’usufruit viager dure jusqu’au décès du dirigeant et sa valeur dépend de son âge. L’usufruit temporaire est fixé pour une durée précise dès le départ (23 % par tranche de dix ans, quel que soit l’âge), ce qui permet de fixer une échéance certaine de transmission complète, indépendamment de l’espérance de vie du dirigeant.
Que devient l’usufruit au décès de l’usufruitier ?
Le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans droits de succession supplémentaires, en application de l’article 1133 du CGI. Seule la taxe de publicité foncière reste due si une formalité de publicité est requise.
Qui vote en assemblée générale quand des titres de société sont démembrés ?
Par défaut, l’article 1844 du Code civil attribue le vote au nu-propriétaire, sauf pour l’affectation des bénéfices, réservée à l’usufruitier. Le nu-propriétaire conserve dans tous les cas un droit de participer aux décisions collectives, que les statuts ne peuvent pas supprimer. Pour les autres décisions, une clause statutaire peut prévoir que le vote sera exercé par l’usufruitier, ce qui doit être organisé avant la donation si le dirigeant souhaite garder la main sur la gestion.
Comment calculer la valeur de l’usufruit sur des titres de holding ?
Le même barème s’applique : seule change la base sur laquelle il se calcule, qui devient la valeur des titres et non celle d’un bien immobilier. Il faut d’abord faire valoriser la holding, puis appliquer le pourcentage correspondant à l’âge de l’usufruitier pour déterminer la part de nue-propriété transmise, avant application éventuelle de l’abattement Pacte Dutreil.